1. 6. 2022

Rozdíly mezi prodejem, koupí a směnou nemovitostí

Prodej / koupě nemovitostí

Pokud se vydáte cestou prodeje své nemovitosti a následně koupě nové, budete uzavírat dvě kupní smlouvy1 a absolvovat dvě katastrální řízení o zápisu změny vlastníka příslušné nemovitosti.

Při přípravě kupní smlouvy je třeba pečlivě dbát na formální a obsahové náležitosti převodní smlouvy, především pak na správnou specifikaci převáděné nemovitosti předepsanými katastrálními údaji.2

Pokud by byla v této specifikaci předmětu převodu (např. domu či bytové jednotky) chyba, katastrální úřad by vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí neprovedl a bylo by nutné smlouvu předkládat znovu.

Kupní smlouva o převodu nemovitosti se vždy uzavírá písemně a podpisy na ní je vhodné ověřit. V opačném případě by museli navrhovatelé prokázat katastrálnímu úřadu pravost podpisů na vkladové listině jinak, často složitěji (např. tím, že se osobně dostaví na katastrální úřad a prohlásí, že se jedná o jejich podpis).

Dále je třeba dát si pozor i na ujednání o kupní ceně, zejména na podmínky její úhrady v souvislosti s účinností převodu vlastnického práva k převáděné nemovitosti. Uzavřením kupní smlouvy či samotným zahájením vkladového řízení se ještě kupující novým vlastníkem nemovitosti nestává. Tím bude teprve provedením vkladu do katastru nemovitostí (byť s účinky ke dni podání návrhu), dochází však k němu nejdříve po 20 dnech od podání návrhu na vklad, nejčastěji ovšem katastrální řízení trvá spíše 30 dnů, pokud jsou návrh na vklad i převodní smlouva v pořádku.

Splatnost kupní ceny lze sjednat tak, že bude předcházet zápisu změny vlastníka v katastru nemovitostí, nebo následovat po něm. V prvním případě nese určitá rizika kupující, když do doby provedení vkladu do katastru nemovitostí nemá jistotu, že je vlastníkem, avšak svými penězi již nedisponuje. Ve druhém případě leží naopak riziko na prodávajícím, který nejprve svou nemovitost pozbude, úhradu kupní ceny však může očekávat teprve potom.

Vzhledem k tomu, že se zpravidla nejedná o nijak malé částky, lze spíše doporučit zaplacení kupní ceny prostřednictvím advokátní či notářské úschovy. Obě strany tak získají jistotu, že kupní cena bude prodávajícímu vydána až v okamžiku vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Pokud jde o vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, lze jej podat jak v listinné formě, tak i elektronickou cestou. Každopádně vždy musí být jeho přílohou kupní smlouva (pro účely katastrálního řízení je označována jako vkladová listina). Pokud je návrh odesílán e-mailem, musí být listiny opatřeny elektronickými podpisy. V případě, že je návrh odesílán prostřednictvím datové schránky navrhovatele, lze elektronické podpisy na kupní smlouvě nahradit konverzí originálu této listiny z písemné formy do formy elektronické. Vkladové katastrální řízení je zpoplatněno částkou 2000 korun.

Vzhledem k tomu, že daň z nabytí nemovitých věcí byla již zrušena, může takový převod nemovitosti, resp. příjem z kupní ceny podléhat jen dani z příjmů prodávajícího. Prodávající může být od této daně osvobozen ve dvou případech, a to pokud doba mezi nabytím a prodejem příslušné nemovitosti přesáhne dobu 5 let, přičemž od 1.1.2021 se tento časový test prodlužuje na 10 let (nemovitost přitom nesmí být zahrnuta v obchodním majetku poplatníka), nebo v případě, že poplatník v nemovitosti bydlel po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem. Obě tyto lhůty nemusí platit, pokud prodávající využije inkasovaný příjem z kupní ceny na obstarání vlastních bytových potřeb.

Směna nemovitosti

Pokud dojde k úspěšnému protnutí poptávky a nabídky tak, že můžete svou nemovitost rovnou vyměnit za jinou, nemusíte uzavírat dvě kupní smlouvy, nýbrž pouze jedinou, a to smlouvu směnnou.5

Směnná smlouva, kterou se převádí vlastnické právo k nemovitosti výměnou za převod vlastnického práva k jiné nemovitosti, je v podstatě vtělením dvou kupních smluv se všemi právními náležitostmi a důsledky (např. odpovědnost za vady apod.), jako je tomu u smlouvy kupní. Formální a obsahové náležitosti, jako jsou zmíněné výše u kupní smlouvy, zde tak platí obdobně. Kupující je zároveň v postavení prodávajícího a naopak (ve vztahu k nemovitosti, kterou nabývá, je kupujícím; ve vztahu k nemovitosti, kterou pozbývá, je prodávajícím).

Podstatou tohoto obchodu je sice nepeněžní plnění, nicméně nejsou-li hodnoty směňovaných nemovitostí stejné, mohou se strany dohodnout i na doplňkovém vypořádání v penězích.

Po uzavření směnné smlouvy následuje katastrální řízení s tím, že se podává jeden návrh na vklad zahrnující obě směňované nemovitosti, a to i tehdy pokud je příslušných katastrálních úřadů více (tj. předmětem směny jsou nemovitosti z různých obvodů katastrálních úřadů). Katastrální poplatek za návrh na vklad je opět 2000 korun.

Ohledně případné daně z příjmů z každé ze směněných nemovitostí platí totéž, co výše u kupní smlouvy.

Směna nemovitosti je sice méně obvyklý, ale naprosto standardní právní proces. V kontextu výhod v podobě úspor finančních prostředků a času se směna nemovitosti jeví skvělou volbou.




-----------------------

1 Viz ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
2 Viz ustanovení § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění
3 Viz zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, v platném znění
4 Viz ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění
5 Viz ustanovení § 2184 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění

 

zpět na další články